国家两大新政出台,或将影响房地产格局,两类房子将“无人问津” | 幸福聚焦

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李嘉诚预判成真?国家两大新政之下,两类房子或“无人问津”

对于中国房地产,李嘉诚最近这几年,不仅多次表露出了“悲观”情绪,而且更是言行一致地在卖房套现。从媒体报道的事实来看,过去6年其累计抛售物业资产高达1300多亿,“离场”的脚步从未停下。

2017年李嘉诚在接受记者采访时就曾直言不讳,如果房子再这样继续盖下去,未来房子会呈现供大于求的局面,房价下降趋势就很明显了。

今天我们再回过头来用现状分析论证李嘉诚较早之前的言论,发现,李嘉诚对于房地产的预判还是非常精准的。如今的房地产确实在慢慢“摧残”。这体现在三个方面:

其一,国家大力整顿楼市,对投机炒作的打击可谓空前绝后,目的很明确,就是要对过去这些年“误入歧途”的房地产进行纠偏,而且有“不达目的誓不罢休”的决心;

其二,过去三年多,调控政策如疾风骤雨般袭来,各大热点城市均迎来史上最强管控,尤其是一二线城市,被政策围堵得密不透风,降温也就成了必然结果;

其三,过去两三年,投资楼市获益的传统思想正被现实颠覆,过去调控压制的这几年,有些房价上涨彻底失去动力的城市,很多人不仅没赚到钱,还赔掉了首付,短短2年时间,楼市正在让不劳而获者自食恶果。

其实李嘉诚过去这些年不停抛售地产业务,也是一场资产优化配置的极富参考性的案例——不是房地产不赚钱了,而是大时代过去了。很多城市房价也确实依然在涨,但老谋深算的李嘉诚看到的是一种“危机感”。一句话总结就是,懂得止盈很重要,但是能够预先防范重大风险守住财富,更重要。

从李嘉诚抛售房产紧急避险的典型案例,我们个人对于房地产的买卖又有哪些可取之处呢?

学习李嘉诚的“避险”能力,其核心就是,我们要知道“险”是什么。那么,当前阶段,哪些房子是坚决不建议买入的呢?其实近期国家两大新政之下,已经给出了明示,两类房产未来或成“烫手山芋”,一旦买入真的可能面临“无人问津”的尴尬局面:

第一,5月,住建部等部门发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,要求各大城市地标性建筑“削高”,要求不得规划建设超高楼房,这意味着,未来三四线及更低级别城市的高容积率、高楼层的超高层建筑投资价值会越来越低。

高层建筑为什么突然不受待见了?答案其实很明确:一则,这些项目会给开发商更多牟利空间,这不符合国家帮助刚需解决提高居住品质的房住不炒定位;二则,超高层建筑被业内定义为“未来的贫民窟”,根本原因是,超高层建筑,未来随着年代的更迭,拆除的难度很大,专家有精算过,拆除不如新建,所以这些项目下面的土地,未来必然不会招开发商待见,所以国家干脆一劳永逸,彻底从源头上解决问题。

第二,国家发话,小产权房或彻底凉了。不管是自住还是投资,未来都一定莫碰无证无实的小产权房。

5月,自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,通知重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

小产权房为什么不能买?

4大弊端:第一,有政策风险。全国各大城市,大多数小产权房都属于违法建筑。违建就意味着不受法律保护,就可能被强拆,强拆则意味着竹篮打水一场空;

第二,配套不完善,质量难以保证。资质齐全的开发商拿地开发建房,尚存在各种质量问题,更何况无任何资质、无任何监管的农民、城中村自建房。

第三,流动性差。无证的小产权房想变现只能是私下进行,且它的交易是无法通过正常的抵押贷款的,这注定了其的流动性很差;

第四,无法像商品房一样坐享城市资源红利的分配。小产权房无产证,这意味着它没有商品房一样的合法身份,更无法享受到商品房该有的就业、入学、就医等公共资源的分配,准确地说,依靠在房子上的一切福利待遇,小产权房都无法拥有。

以上两大国家新政,对楼市的影响注定是深远的。严格意义上来说,或影响到房地产格局的重塑。超高住宅的“停建”和小产权房的“不予确权”,看似“无的放矢”,实则正中刚需购房者的痛点、难点——这两类房子过去一直以来其实都不是什么优质的投资标的,但是因为有16、17年的楼市整体火热,这些没有多少投资价值的房产也被裹挟着装入了很多人的口袋,但殊不知,这种无任何逻辑的投资买房做法,一方面给楼市升温推波助澜了,另一方面也把风险收入囊中了。

来源:楼市新观


热点追踪

长三角楼市魔幻与现实:“万人摇”频现 地王入市承压

959套房源,近60000人报名摇号,冻结资金至少240亿元……近日,长三角楼市又火了,打头阵的是浙江杭州市。

位于杭州市余杭区的远洋西溪公馆迎来开盘,由于报名人数太多,开发商不得不包下网吧,利用多台电脑不间断审核购房资质。按照这一比例,该项目的中签概率仅1.6%,平均每62人抢购一套房。

远洋西溪公馆的火爆只是长三角楼市不断升温的镜像之一。不仅在杭州,近期上海的一手房成交量也增长势头明显,多个楼盘看房需要百万验资,均价10万元/平方米以上项目的成交量也表现活跃。

然而,现实中的长三角楼市果真火热吗?根据《中国经营报》记者在上海、杭州、南京和南通实地走访调查发现,市场冷热不均现象还比较明显,受追捧的楼盘大多则因为二手房价格严重倒挂,而且为数不多。在维持成交量高位不明朗的背景下,房企高溢价拿地,依然存在较大的资金压力。

现“六万人摇”

“买到就至少赚100万元,这就是杭州市的全民狂欢。”6月1日下午,在杭州工作3年的张峰(化名)拖着女朋友“慕名”来到余杭区未来科技城商圈的远洋西溪公馆看房。

记者在楼盘现场注意到,尽管一期报名已经结束,还是不断有男女老少、行色匆匆的看房客涌入,与楼盘仅有的一名置业顾问形成鲜明对比。事实上,售楼处甚至有些老旧,沙盘早在2018年就搭建完成。由于项目“不愁卖”,开发商连样板间都未搭建。

“我先喝口水,统一跟大家介绍。”该名置业顾问用沙哑的嗓音喊道,户型面积从86~192 平方米每个面积段基本都有,100平方米以下的小户型要锁资40万元,大户型需要80万元。下一期预计还有1000多套,但时间还未定。目前项目已经封顶,外立面基本完工,主要在绿化和对地面进行施工,预计明年3月份交房。

张峰拿着116平方米的户型图,向置业顾问咨询房间布局,没想到立马被泼了冷水。“现在不用研究户型,摇不到号就是一场空,拿到‘房票’还有三天时间给大家研究选择的。”该名置业顾问表示。

6月2日,远洋西溪公馆在微信公众号公示了意向登记名单。经审核,本次“登记通道1”登记客户总户数为46317户,“登记通道2”则有13323户成功报名,公示期3天。也就是说,总共有近59640人将参与摇号,中签率仅约为1.6%。

事实上,远洋西溪公馆在转变为杭州购房者眼中的“黄金屋”之前,不过是没人要的“烫手山芋”。

早在2009年7月,浙江国恒以26亿元的总价拿下了未来科技城板块13和14两幅地块,宣布将在其上打造顶级高端精装住宅“西溪公馆”,定价为3.5万元/平方米。

彼时,随着杭州楼市陷入低谷,远洋西溪公馆的建设也陷入停滞,成为了杭州当地著名的烂尾楼项目。2019年,远洋地产旗下一家合资子公司通过司法拍卖获得杭州西溪公馆100%股权,限价为2.8万元/平方米,且房源也以准现房形式入市。

也因此,远洋西溪公馆与周边二手房价格倒挂明显,这也是“六万人摇”现世的最重要原因。相关数据显示,周围在售二手房住宅项目的价格普遍在4万元/平方米左右。

记者注意到,除了长三角城市杭州以后,一二手房房价倒挂也让南京迎来2020年第一个“万人摇”项目。位于江北核心区的江畔都会上城新推出223套房源中,有共10898组普通买房人购买。开盘后立即售罄,中签率仅1.43%。

地王承压

无论是杭州、南京、苏州、宁波,还是上海,历来都是全国房企的必争之地。冷静来看,销售端火爆也不能掩盖房企资金端的难处。

今年2月份,香港置地联合体以310.5亿元夺得上海徐汇滨江的“巨无霸”地块,超过了2014年中民投斥资248.5亿元拿下的上海董家渡地块,也超过2016年招商蛇口联合华侨城以310亿元拍得的深圳新会展中心地块,成功刷新内地土地总价纪录。

然而,直到6月2日,徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块大多还处在“晒地皮”状态,其中,船厂路两侧已被推平,四周被砌上围墙,只有两名保安人员留守。沿着瑞宁路往东走可以看到,其余大面积地块也被围在高墙之内,杂草和树木丛生,没有任何动工痕迹。现场一名保安人员介绍,近两个月来开发商只来过两次测量数据,没进行任何施工。

拿下内地总价地王后的香港置地,似乎不仅在加速内地的布局,在项目上也在赶工建设。

5月26日,据南京市城乡建设委员会发布的行政处罚决定书文号“宁建罚决字[2019]第74号”显示,香港置地旗下的南京新怡置房地产开发有限公司因为无施工许可证擅自施工、施工图设计文件未经审查擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续等行为涉嫌违规,被处以罚款65.03万元。

香港置地上海公司一名负责人向记者表示,上海西岸金融城项目目前在前期规划中,具体细节还没落定。由于项目体量较大,需要先出具规划图才会动工。对于城市公司违规的问题,其未作出正面回复。

来源:中国经营报


楼市观点

董藩和李铁:呼吁取消限制,应尽快救市,曹德旺:最大支出是买房

报道称,5月全国房地产市场持续复苏,回到2019年前水平。通过数据看出,4月市场恢复到80%,5月市场恢复到了100%以上,在部分一二线城市重现楼市“小阳春”。据相关数据研究中心统计,2020年5月10个重点城市二手住宅成交量为102619套,环比上涨21.75%,自3月来已连续3个月上涨;同比今年以来首次上涨,涨幅为4.35%,也创下2017年以来同期最高。

一方面,必须承认市场的回归,另一方面,也要对市场形势有明朗的判断,必须防范市场再次走进过快上涨的漩涡中。

市场复苏的迹象非常明显。这一点没必要质疑,毕竟前期积压的需求得到集中的释放还是可以理解的。但就怕借这个机会大肆炒作。

有人就不断散布房价又要大涨了,抓紧时间买房吧。买房不买房这事儿不能一概而论,也不是说不需要买,但是大涨基本上是忽悠的成分居多,还是提醒购房者注意。

近一段时间,对于房子是用来住的而不是用来炒的这个定位的重申可以说大家都看到了,让你见证了房地产调控的坚定和决心。哪怕这么艰难我们都能走过去,戒掉对房地产的过度依赖还有什么不可以的呢?其次,无论怎样房价都不会有太大的波动起伏。最后,房子回归居住本身变得越来越重要。

加上经济向好的基本面没有改变,所以也不会再次借助房地产来拉动经济增长。这已经对房地产下了基本定论。但是一些专家和学者依然在呼吁,希望调控放松。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示,对于人口流出地区,应该对原有的房地产政策进行调整,至少把“一刀切”的各种政策取消,实行因地制宜的房地产发展政策。例如取消限价、限购以及限贷等措施,允许有条件的人可以在房地产低谷时期购买相对低价的住房。

总之,李铁就是希望通过拉动房地产来推动经济增长的想法可以理解,但是怎么会把之前所有的努力都付诸东流呢?现在一下全部放开调控岂不是否定之前的调控成果?

近日,作为北师大教授的董藩发表文章称,“三大叠合冲击,必须尽快调整救市思路!房地产业既是国民经济的主导产业,也是支柱产业,还是先导产业。在其他措施救市乏力的背景下,尽快调整房地产调控政策,刺激国内需求,已经成为必需的、也将是最有效的对策。”

还是董藩那一套房地产万能论,“房地产业直接带动了建筑、建材、规划设计、钢铁、纺织、家电、家具、装饰、绿化等几十个关联产业的发展。”

国家从来没有说不重视房地产发展,更不会抛弃房地产,而这些专家声嘶力竭的呼号恰恰反映出一定的问题。所以,不可能听你们的。

玻璃大王曹德旺的话更能说到百姓心里去。“我们是有一个庞大的消费市场,但我们大多数人最大的消费支出可能就是花钱买房子了。除了房子,可能大多数人平常真正的消费需求和支出并没有多少。而且特殊时期还没有真正过去,消费还会受到一定的影响。”

这不,一些误导大众的声音终于得到了官方的表态。经济日报发表文章《说得少是要放松楼市调控?想多了》。有人认为工作报告中“表述精简可能是为放开调控预留空间”。因城施策不意味着房地产调控放松,而是各城市需要根据市场的实际需求和城市发展变化趋势来调控。楼市稳定,既要防止大涨,也要防止大跌。市场不需要过度刺激,更需要稳定的环境。

另外,经济日报还引用央行报告发表文章《当前仍需警惕个别城市房价上涨较快对居民消费的影响》称,保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。当前,仍需警惕个别城市房价上涨较快、房地产市场过热对居民消费的影响。

对于房价是否上涨以及是否放开调控已经表态非常明确,房价不会大涨大跌,整体城市基本上稳定,但是也要防范个别城市上涨过快,同时更要防范因为房地产市场过热给居民消费造成挤出影响。

高房价极大地提高了产业发展的要素成本,并且让发展实业变得“不划算”,楼市不能成为“麻烦制造者”。高房价带来的问题之一,是资金进一步脱实向虚,辛辛苦苦干一辈子的制造企业,不如在北上广深买一套小房子。经济压力大实际上就是因为大家都买房,极大影响了消费。

来源:光宇吐楼市

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