2个信号传来,三四线楼市“危险”了?房价“降温”只会迟到,不会缺席| 幸福策评

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一讯一评,解读你关心的楼市动态:

01 2个信号传来,三四线楼市“危险”了?投资应尽早远离

过去几年,专家学者大佬们极力建议投资炒房客加速撤离三四线城市,但现实是三四线城市却屡屡创造奇迹,房住不炒调控总基调下,房价却能逆势逐年上涨:统计数据显示,2019年全国有百余座三四线城市房价均价达到1.2万/平;开发商更是扎堆进驻,拿地开发的热潮一波未平一波又起。

如今,国家统计局发布的数据显示,5月份仍然有不少三四线城市的房价环比上涨,而且成交量也有日渐回暖的趋势。但我还是要再说一次,三四线城市千万不要乱买房:刚需买房自住需踏准节点,投资性购房更应该牢记不再踏入三四线城市半步。

幸福策评:有价无市是真实写照,房价走上“下跌通道”是大概率事件

三四线城市不值得投资的老三样原因是:第一,大多数三四线城市被一二线城市虹吸,人口逐年流失,购房需求也在严重萎缩;第二,人口流失的根本还是产业发展单一,90%的三四线城市还是以传统产业为主,创新不足,高端产业缺失,留不住人才,更留不住高级人才;第三,过去这一轮三四线城市房价上涨不是靠内生动力拉动,而是靠“棚改”外因刺激。

但2020年是棚改的最后一年,三四线城市在面临最大拉动力的缺失的情况下,房地产还能顶得住吗,房价还能撑得住吗?个人认为,答案是否定的。

总结就是一句话,三四线城市基础不足,房地产过热其实并不利于城市的健康发展,非但如此,过高的房价、地价,同时还抑制了工业企业的发展。

三四线城市还有一个更不可忽视的现实就是,这里的房价虽然相对一二线城市不算高,但是倘若把工资收入纳入计算,很多人就会发现差距,普遍两三千的工资水平,支撑轻松过万的房价,显然三四线城市的居民的买房难度也不小。

别看现在很多三四线城市房价动辄一两万一平,这实际上是完全虚高的,有价无市是国内大多数三四线城市楼市的真实写照

人口和产业是硬伤的三四线城市过去5年虽然也春风得意,但是两大信号显示,大多数三四线城市的房地产市场未来可能“危险”了:

第一,多家机构的相关研究数据表明,当前我国房屋空置率中位数在22.4%,仅一二线城市空置抛荒的房屋就有6500万套,而且这一数值还在随着开发商每年不断增建房屋而梯度增加。而空置率最高的莫过于三四线城市,地产大佬潘石屹曾经公开直言,在他看来,过度开发建设的三四线城市的房屋空置率,可能高达50%。

第二,三四线城市房地产去库存压力上升。三四线城市已经出现“供大于求”(新建商品房严重过剩)局面,而且这种库存过剩的情况,远远高于正常水平(库存去化周期6-12个月为正常)。

多种基本面都决定了,未来几年三四线城市的房地产市场可能“危险”了,房价走上“下跌通道”也是大概率事件。当前虽然数据层面显示,部分三四线城市房价依然坚挺,但是我们认为,三四线城市的真正“降温”只会迟到,不会缺席。

三四线城市即将步入“下行周期”,那么在三四线城市拥有多套房产的人应该如何积极应对呢?懂行人6字支招:优化资产配置。优化资产配置,其实具体操作就8个字:地段升级、配套升级——当然前提是城市先升级,从三四线到一二线永远不会错。

来源:楼市新观


02 三四线城市楼市变天,透露一个信号,房价会降吗?

近日发布的2020年4月主要城市纬房指数显示,与3月相比,4月北上广深四个一线城市房价均出现上涨,其中深圳、上海、北京环比涨幅均在1%以上,涨速相对较快。北京房价沉寂3年以来,首度出现较快上涨。受外部经济环境和自身市场周期的影响,三、四线城市短期均以下跌为主。

一线城市乃至全国的重点城市都在有所恢复,而且恢复得比想象得还要快,这是意料之中的。反观三四线城市,倒是真的经历了这次波折后现出了“原形”。

据中国证券报报道,5月份以来,与一二线城市楼市不同的是,三四线城市新房市场成交量降幅进一步加大。与此同时,三四线城市库存面积增幅持续上升。截至4月底,全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%,并连续17个月同比小增,库存压力有所增加。

这可不是什么好消息,尤其是对三四线城市来说,一旦这种信号出现,它可比一线城市严重多了。

幸福策评:三四线城市缺乏上涨后劲,依附于城市群的城市或还有机会

房地产市场终于走向正轨,该恢复的在恢复,不该恢复的依然无力恢复。那就是全国市场严重分化倒过来了。如果说一年前,当看着三四线城市市场火热而一线城市冷清甚至房价还有所下跌时,很多购房者来问,到底该不该买房?该在哪里买房?我就已经非常明确,一切都是假象。

不要被一线城市房价下跌吓到,也不要被三四线城市火热而蒙蔽双眼,一切都要理性对待。

回顾过去几年,三四线城市是何等的风光?如今,曾经的利好政策在逐步退出,这种滞后冲击可能就在今年逐步体现。尤其是现在遇到特殊情况,更加速了影响的推进。加上过去这些年,三四线城市购房需求严重透支,所以,三四线城市也将在各种力量作用下严重分化。

除了政策上的利好撤出外,更重要的原因在于一些三四城市可能最大的压力在于人口的流出,加上缺乏产业和资源的导入,三四线城市遭遇客观因素的影响可能是毁灭性的。而一二线城市我们可以看到,只要情况有点好转,都会迅速得到恢复。

此时才真的是市场规律归正时刻,该涨的在涨,不该涨的也迎来了止涨甚至是下跌。三四线城市由于缺乏上涨后劲,出现下跌也再正常不过了。

当然也不用担心大城市房价就会疯涨,同样不会,因为在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,房价稳定才是大趋势,不管哪个城市都摆脱不掉稳定这个底线。

所以说,房地产市场规律从来就没有变过,有时候你看到的只是表面或假象。不能因为一线城市房价下跌就不敢买房,也不要因为三四线城市房价上涨就抢着买。如今再也难见全国房价普遍上涨的现象。

但对购房者来说,2020年以后还会有个机会,这些城市可能位于三四线城市,但是一定有特点,那就是依附于城市群。对于大城市周边的三四线城市,有人口流入的城市,包括京津冀、长三角、珠三角、粤港澳等周边城市的城市群、都市圈,未来或许还有机会。

来源:光宇吐楼市


03 禁止群租房!北京房租又要大涨了吗?

住建委及北京市场监督局去年9月发了新版的北京市住房租赁合同,里面提到了“不准改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等变相分割出租,人均居住面积不得小于5平米,每个房间居住人数不得超过2人”等规定。

关于整治群租一事,同样的文字在2013年就已经有了。2013年7月份住建委等部门联合印发的《xxx通知》中有明确规定。

这次北京市发布的住房合同,将会作为一个长期性的文件使用,要知道上一次发布住房租赁合同是在2008年,已经十多年没变了。这次的合同也会用很多年,所以新合同中肯定会考虑到未来多年的租房市场变动情况,文字方面肯定要保证它的长久使用性。

幸福策评:长期看北京的租金只会越来越贵,房东的黄金时代也会过去

整治群租是一个长期性的工程,一方面需要文件指导,一方面需要执行层面的落实。对于租房市场影响最大的,是执行层面。如果北京有无死角大力清理群租房的行动,那么基本上可以断定,租房市场的供需关系肯定会变,租金价格也会相应波动。

除去这种大范围的清理行动之外,一些日常的不规范的隔断房拆除,就从来没停过。但是这种不集中的行动,对于整体的租房市场并没有多大的影响,房租价格也不会有跳涨。当然,从长期看,北京的房子租金价格只会越来越贵,这是大城市的宿命。

房租为什么越来越贵?

世界上任何一个牛逼的大城市都有着很贵的租金,北京未来会和它们一样,只不过还需要一些年时间。北京的房租价格上涨,主要由两方面因素决定。

一是北京房价的上涨,毫无疑问会推动房租价格的快速上涨。

房价上涨之后,能买得起房的人会越来越少,尤其是在北京的房价本身处于一个高位背景下,再次的上涨会大大减少能买得起房的人数量,届时,租房会变得常态化。也是我过去说的所谓租房大时代要来。

除此之外,房地产本身的周期决定了,北京的房价不会无限制上涨,跟发达国家类似,当房价处于某一个高位之后,房价的涨幅就会趋于平缓,投资房产的收益大大降低,同时门槛大大提高。这导致的后果就是,北京的房子置换成本越来越高。

房租价格上涨的第二个原因是,租房市场的规范化。

对于北京这种超级大城市来说,城市越发展,自然是越来越完善,过去的那种租地下室、群租隔断房等现象,都会随着北京的发达程度越来越高而逐渐消失。

未来北京的租房市场还会越来越完善,而越来越完善的潜台词就是,租房的成本越来越高。当然,市场完善包含的东西很多,比如说,整治群租房,隔断房,强势收税,租房相关的法律上保障越来越全面,等等。

规范化的租房市场里,租客的利益会得到充分的保障,而不会像过去那样感觉随时可能会被强行搬走,同时租客也要付出相应的租金成本,这是相辅相成的。

其实我一直觉得现在是房东的一个黄金时代,出租房子又简单又没有太多约束。等到租房市场完善之后,那时候会有庞大的租房人群,政策上肯定会向租客倾斜。

来源:通货朋仗

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